Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são veículos de investimento que permitem a aplicação coletiva em empreendimentos imobiliários, como shoppings, edifícios comerciais e residenciais. Sob o regime geral, os FIIs têm uma vantagem tributária significativa, pois seus rendimentos e ganhos de capital são isentos de Imposto de Renda para o investidor pessoa física, desde que o fundo tenha, no mínimo, 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado. Essa estrutura incentiva a participação de pequenos investidores no mercado imobiliário, oferecendo uma alternativa de investimento com potencial de retorno atrativo e diversificação de portfólio.
No entanto, a legislação prevê situações específicas em que essa isenção pode ser desconsiderada. De acordo com o art. 2º da Lei nº 9.779/1999, um FII pode ser equiparado a uma pessoa jurídica para fins tributários se aplicar recursos em empreendimentos imobiliários em que um cotista relevante — que tenha mais de 25% das cotas — seja também incorporador, construtor ou sócio do empreendimento. Essa regra visa evitar que os FIIs sejam usados como instrumentos para fugir da tributação que incidiria sobre uma empresa convencional, mantendo a concorrência justa entre diferentes tipos de entidades que atuam no setor imobiliário.
Em um caso recente, um fundo foi alvo de autuação fiscal sob a alegação de que um de seus cotistas, indiretamente, detinha participação significativa no fundo e estava envolvido no desenvolvimento do empreendimento imobiliário. A fiscalização argumentou que essa configuração justificava a aplicação da regra de equiparação, sujeitando o fundo às mesmas obrigações tributárias de uma empresa comum. No entanto, a defesa contestou essa interpretação, afirmando que o cotista em questão não possuía uma relação direta que caracterizasse a condição de incorporador ou construtor no período relevante.
A decisão do CARF foi favorável ao fundo. O entendimento foi de que a participação indireta do cotista não atendia aos critérios estabelecidos pela legislação para a equiparação tributária. Além disso, não foram encontrados indícios de práticas como dolo, fraude ou simulação que justificassem a aplicação da norma antielisiva. Dessa forma, a autuação foi cancelada, mantendo-se o regime tributário benéfico do FII (ac. 1101-001.406, de 10/10/2024).
Esse caso destaca a importância de uma interpretação cuidadosa das normas tributárias aplicáveis aos FIIs. Enquanto o regime geral oferece isenções que incentivam o investimento, a legislação também estabelece salvaguardas para evitar abusos. As decisões judiciais e administrativas continuam a moldar o entendimento sobre como essas regras devem ser aplicadas, garantindo que os FIIs cumpram seu papel de fomentar o investimento no mercado imobiliário sem abrir brechas para a evasão fiscal.
