Fato gerador
O ITBI, de competência municipal, incide sobre a transmissão “intervivos”, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Se o ato de transferência for “causa mortis” ou for gratuito, a incidência passará a ser do ITCMD, de competência estadual. O contribuinte do imposto pode ser qualquer das partes na operação tributada, conforme a lei municipal determine.
Imunidade
O art. 156, §2º, I, da CF/88 afasta a incidência do ITBI nas transmissões imobiliárias (i) para sua incorporação em integralizações de capital; e (ii) decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção, salvo se o contribuinte atuar no mercado imobiliário, ou se esta for a sua atividade preponderante. Os critérios constam do art. 37, §1º do CTN. Registre-se que tanto o STF quanto o STJ têm entendimentos restritivos quanto ao alcance da imunidade.
Compromisso de compra e venda
AO imposto somente é devido quando se transfere o domínio, o que depende da transcrição do título de transferência no registro de imóveis. O compromisso de compra e venda e a promessa de cessão de direitos aquisitivos são contratos preliminares que não constituem meios idôneos à transmissão, afastando a exigência do ITBI. Entretanto, o STF irá examinar se no caso da cessão de direitos aquisitivos de direitos reais o registro é necessário.
Base de cálculo
É o valor venal, assim entendido o “valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”, nem a valor de referência unilateralmente fixado pelo Município. Como base de cálculo, vale o valor da transação, o qual somente poderá ser desconsiderado, mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, em caso de divergência do valor venal (Tema STJ 1.113).
Alíquota
A alíquota do ITBI não pode ser progressiva em razão do valor venal (Súmula STF 656).
